本日は、今年３月に開催したTRINITY LABO.の月例セミナー
「生産緑地の2022年問題はどうなった？生産緑地の今！徹底解説セミナー」の内容を一部抜粋し、
レポート形式でご紹介させていただきます。

 

講師は、えほん遺言司法書士事務所代表の水上和巳先生と
医療法人社団圭信会理事長の近藤和馬先生。
（※前半は水上先生、後半は近藤先生という形式でおこなわれました。今回は水上先生パートのみの抜粋となります。）

水上先生には、生産緑地のこれまでとこれからを解説していただき、

近藤先生には、ご自身で生産緑地を軽費老人ホームとして活用しているご経験をもとに「生産緑地の活用法」について解説していただきました。

軽費老人ホームは、建築費5,000万程度から始められ利回り12％程度までを狙えて融資も受けやすいという、優良な土地活用方法です。（ただし、国の定める要件を満たすことが必要。）

 

まず初めに、「生産緑地の2022年問題」って何？という方のためにご説明をさせていただきます。

1992年に改正された生産緑地法（＝急速な都市開発により宅地化が進む中、都市の農地・緑地を保全するために制定された制度）によって指定されていた生産緑地の大半が、2022年に３０年の期間経過による指定解除になるため、
「生産緑地を宅地化するオーナーの急増によって、土地価格は大幅に下落してしまうのでは…？！」と問題視されていました。

これが「生産緑地の2022年問題」です。

この問題は都市農家の方の土地活用だけでなく、オーナーの高齢化などの相続問題にも関わってきます。
高齢の生産緑地オーナーはこの問題にどのように対応していくべきか、読み進めていただけたらと思います！

 

 

「生産緑地の2022年問題」の背景とは

 

 

「生産緑地とは、農地・緑地に強い利用制限を課す代わりに大幅な税制優遇を受けることができる制度のことで、
将来的に公共施設の建設などにより自治体などに買い取られる可能性のある土地でもあります。

具体的な生産緑地の適用条件には、

①市街化区域内にある農地
②一団の区域として500㎡（自治体によっては300㎡）以上
③公災害の防止等に効用があり、公共施設などの敷地に適していること
④営業が可能であること

という基準があります。

高度経済成長期の急激な都市開発により、都市部の農地・緑地を保全する生産緑地法が制定されたのが1974年。
当時、都市農地・緑地を所有するオーナーは

①生産緑地の強い利用制限を受け入れる代わりに税制上の優遇を受けるか
②宅地並みの税務上の負担を受け入れるか

という2つの選択肢に迫られ、①を選択したオーナーの農地・緑地は生産緑地として指定されることになりました。

しかし実際には、生産緑地に反対した都市農家から、
②の条件である『宅地並みの固定資産税を課税』に対して反発が相次いでいたため、国も実質的には宅地並みの課税は免除する状態が続いていました。

この固定資産税の実質免除という状況下により特定生産緑地はなかなか増えず、そこで、1992年に宅地並み課税を免除する『長期営農継続農地制度の廃止』が加わり、生産緑地法が改正されました。

この結果、都市農家の方は再度、上述の2択に迫られました。

要するに、国が本腰を入れて生産緑地法の適用を進めていったということですね。

そして今年2022年は、1992年の法改正から30年経ち、当時指定を受けた特定生産緑地が一斉に指定期限を迎えるということで、
オーナーは宅地にするか生産緑地にするかを選べる状況になるため、一部では『オーナーの約8割が宅地化するのではないか』という懸念の声も上がっていました。

しかし、この予想とは裏腹に、生産緑地を宅地化するオーナーは全体の7～14％に留まり、
残りの9割程度は10年先の指定期限まで生産緑地の指定を延長しました。

つまり、懸念されていた大量の宅地が市場に出回ることによる地価の下落はおこならなかったのです。」

 

ほとんどが高齢者の生産緑地オーナーは、認知症・相続問題から逃れられない

 

 

「生産緑地のオーナーの方は高齢者です。1992年の指定時に当時50歳だとしても現在80歳。
認知症になってしまうと、不動産売却、預金の引き出し、証券口座の解約、相続税対策ができなくなるだけでなく、生産緑地の指定解除の手続きもできなくなってしまいます。

しかし、生産緑地はそのままの状態で家族信託にすることはできません。なぜなら農地法の制限を受けるからです。
ではどうするかというと、生産緑地が宅地になった瞬間に信託の効力が発生するよう、信託契約を工夫して締結することが必要になります。」

 

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『生産緑地の2022年問題はどうなった？生産緑地の今！徹底解説セミナー～生産緑地も活用対象、軽費老人ホームとは？～』というタイトルです。

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【講師プロフィール】

水上和巳氏

えほん遺言司法書士事務所 代表司法書士

司法書士試験合格後、司法書士法人トリニティグループへ入社し、令和元年に役員就任。

令和3年に独立し「えほん遺言司法書士事務所」を開所。

「えほん遺言」という新たなサービスを立ち上げ、遺言書のさらなる普及活動をおこなっている。

 

近藤和馬先生

医療法人社団圭信会理事長

株式会社パッカード代表取締役

[主な経歴]

医療法人社団直和会 平成立石病院

病院の開設準備

医療法人社団明正会理事

クリニック3か所、グループホーム1か所、ショートステイ1か所

株式会社ココチケア代表取締役

都市型経費老人ホーム11か所、グループホーム14か所

小規模多機能施設2か所、サービス付き高齢者向け住宅2か所

訪問介護ステーション1か所、訪問介護ステーション3か所